La burbuja inmobiliaria española

Ya vimos en su momento las causas de la crisis de Estados Unidos. Hoy, nos acercamos a casa para explicar la burbuja inmobiliaria española.

Quizás algunos piensen que es un tema antiguo. Pero, ¿sabrías explicarlo? Con el tiempo, las cosas se olvidan y para no volver a cometer los mismos errores que en el pasado, vamos a refrescar la memoria.

Elaboración propia

1.- Entrada a la Unión Europea

“[T]ras la integración en la UEM, los tipos de interés fueron bajos con respecto a los que hubiera aconsejado la situación cíclica de la economía española. El resultado fue un importante impulso expansivo para nuestro país, que favoreció un aumento del gasto de los distintos agentes y que estuvo acompañado de un crecimiento del endeudamiento de los hogares y de las sociedades no financieras”¹

La entrada de España en la Unión Europea trajo dos consecuencias.

Por un lado, los tipos de interés ya no los decidía el Banco de España como hasta entonces, sino que los determinaba el Banco Central Europeo de manera conjunta para toda Europa. En concreto, en ese momento, eran bajos, cuando España necesitaba tipos de interés un poco más altos. ¿Por qué? Pues principalmente porque a Francia y a Alemania, debido a la situación de sus economías, les interesaba más una política de tipos de interés bajos.

Por otro lado, los bancos españoles ahora podían acceder a más financiación del resto de bancos europeos de manera más barata, ya que ahora éramos socios de la UE.

2.- Demografía

“fuerte expansión demográfica, con un crecimiento de la población de casi 5 millones de personas en el período (1,3% en promedio anual), que se explica en, aproximadamente, un 90% por las entradas netas de inmigrantes.”

Como la situación económica era buena, muchos inmigrantes llegaron a España (muchos de América del Sur) buscando una vida mejor. Su llegada implicó por un lado que había más mano de obra (que la construcción necesitaba), pero a su vez más demanda de vivienda.

3.- Reformas políticas

“La oferta de viviendas respondió, con cierto retraso pero notable intensidad, a ese incremento de la demanda, favorecida igualmente por la holgura en las condiciones de acceso al crédito por parte de los sectores de promoción inmobiliaria y construcción, la disponibilidad de suelo urbanizable, que se vio impulsada por varios cambios normativos introducidos a partir de finales de la última década del siglo pasado, y por la abundante oferta de mano de obra, alimentada por los fuertes flujos migratorios.”

Es la famosa ley del suelo de Aznar. La legislación recoge distintos tipos de suelo: algunos en los que no se puede construir, otros en los que sí,… Esta ley aumentó la cantidad de suelo considerado urbanizable (con la corrupción que eso contrajo, por el tema de las recalificaciones, etc.). El fin perseguido era que aumentara así la oferta de vivienda y que por consiguiente bajara el precio (si hay más tomates, baja el precio de los tomates). De esta forma, los jóvenes podrían permitirse comprarse una casa. El problema es que la demanda aumentó, y los precios en vez de bajar subieron.

4.- Cultura

En el informe creo que no se menciona, pero en España está muy arraigada la idea de hipotecarse y comprarse una casa, mientras que en otros países lo más común es alquilar.

5.- Ladrillo

“La notable expansión del sector inmobiliario y el fuerte flujo de financiación dirigido hacia aquel se alimentaron mutuamente, lo que acabó generando excesos tanto en el ritmo de construcción de viviendas como en sus precios.”

Toda la financiación que hemos dicho que nos llegaba se concentró en torno a la construcción: en financiar a promotoras, en conceder hipotecas, en comprar suelos,…

6.- Especulación y burbuja

En resumen: aumentó la demanda…

“El sustancial aumento de la demanda de viviendas que se observó durante esos años estuvo favorecido por la existencia de unas perspectivas de rentas futuras elevadas, la mejora de la accesibilidad al crédito hipotecario —gracias, entre otros factores, a los reducidos tipos de interés y a la ampliación de los plazos de vencimiento— y el notable aumento de la población.”

… y también la oferta, aunque no lo suficiente.

“Con todo, a pesar del notable aumento de la oferta, los precios de las viviendas (medidos con la estadística de valor tasado del Ministerio de Fomento) subieron con fuerza, multiplicándose por dos veces”

En consecuencia, se formó una burbuja, que el BdE define como “un fenómeno económico consistente en un aumento desproporcionado del precio de un activo”

7.- Dependencia exterior

“Esos fondos, que financiaban la expansión del crédito a hogares y a sociedades no financieras en España, implicaban una dependencia creciente de la disposición de los inversores externos”

Como hemos dicho, dependíamos de la financiación que nos llegaba del exterior, lo que dejaba a la economía española en una posición muy vulnerable:

“La combinación de desequilibrios en el sector inmobiliario y de un nivel muy elevado de endeudamiento de la economía acabaría convirtiéndose en el principal mecanismo de transmisión de la crisis posterior. El proceso de fuerte retroalimentación entre los precios de los inmuebles y el endeudamiento de ciertos segmentos en los sectores de hogares y de sociedades no financieras aumentó su vulnerabilidad —y la del propio sistema financiero— ante potenciales ajustes en los precios inmobiliarios y en las condiciones financieras.”

Y efectivamente dichos ajustes llegaron con la crisis de las subprime de EEUU, que se contagió por todo el mundo y que supuso que dejara de llegar financiación a España.

La crisis en España fue más dura y más larga que en otros países porque se juntaron los desequilibrios externos con los internos. Como se suele decir:

Cuando Estados Unidos estornuda, Europa se resfría y España coge una pulmonía.

O en otras palabras:

España tenía asma (la burbuja), pero además ese año la alergia vino fuerte (la crisis de las subprime en Estados Unidos) y encima España trabajaba de jardinero, en continuo contacto con las flores que le causaban el mal (es decir, encima España dependía fuertemente de la financiación exterior). Conclusión, España acaba en la UCI.

8.- Conclusiones: el papel de las instituciones

“En definitiva, en este período de expansión económica se acumularon desequilibrios muy importantes en términos de endeudamiento del sector privado residente, dependencia de la financiación externa, peso del sector inmobiliario en la economía, sobrevaloración del precio de los activos inmobiliarios y pérdida de competitividad.”

En definitiva, fue un cúmulo de factores lo que nos llevó a la situación actual. La cuestión es si hemos aprendido algo.

Durante una burbuja, parece que todo va a ser el paraíso para siempre. Nadie quería pensar que los precios algún día bajarían (“Los agentes económicos tendieron a infravalorar la importancia de estos desajustes”). Dicho comportamiento en las familias o incluso en las empresas es hasta cierto punto comprensible, pero se supone que hay unas autoridades precisamente para que se encarguen de controlar eso, aunque claramente no lo hicieron:

“los instrumentos regulatorios de ámbito nacional que se habían impulsado durante la fase expansiva resultaron claramente insuficientes”

¿Hemos aprendido la lección o volveremos a caer en los mismos errores?

Fuente:

Banco de España, Informe sobre la crisis financiera y bancaria en España, 2008-2014

¹ Los entrecomillados son del informe citado justo arriba.


Actualización 22/06/18: interesante artículo de La Vanguardia que relativiza la influencia de la Ley del suelo de Aznar.