¿Burbuja del alquiler? Causas (I)

No hay día que no escuchemos en la tele hablar de los precios de los alquileres, de los vecinos protestando, de Airbnb, de los turistas borrachos por las calles, de gente que no puede pagar su alquiler (de hecho el 80% de los desahucios son por el alquiler, no por la hipoteca),... Para algunos es una burbuja, para otros, solo es un 'boom' (ya que parece que los precios están tocando techo y se están estabilizando, al contrario de lo que ocurre en las burbujas). En cualquier caso, lo que es evidente es que los alquileres se han disparado, siendo el problema especialmente grave en Baleares, Barcelona y Madrid.

Vamos a tratar de analizar las principales causas de este fenómeno (ya lo llamemos burbuja o boom o como queramos) y en la próxima entrada que publicaré hablaré de las soluciones. Sin más preliminares, pongámonos manos a la obra.

Como siempre, los expertos no se ponen de acuerdo. He estado leyendo varios artículos de distintas ideologías y he encontrado dos tesis. Por un lado, los que creen que es el resultado del funcionamiento natural del mercado. Por otro lado, los que reivindican responsabilidades políticas. Vamos a detenernos en ambas posturas.

Es el mercado amigos

Para algunos, estamos viendo una correción del mercado. Durante la crisis el mercado estaba estancando y ahora se está actualizando a la nueva situación económica, más próspera. Precisamente esta mejoría económica ha provocado un aumento de la demanda, que podemos desgranar en dos componentes. Por un lado, hay más empleo, más gente que se traslada a las ciudades (Madrid es receptora neta de población, por ejemplo). Por otro lado, la gente no tiene ahorros como para comprar una casa, luego parte de los que antes se hubieran comprado una casa ahora en su lugar demandan un alquiler.

Como veis, algunos simplifican el problema como una mera cuestión de oferta y demanda. Crece la demanda por las causas que acabamos de comentar; mientras tanto, la oferta no ha crecido, porque se contruye poca nueva vivienda. Resultado previsible: suben los precios.

Dentro de este grupo podemos encajar también a economistas como Daniel Lacalle que culpan a las administraciones públicas por no dejar al mercado a su libre albedrío (ej: con impuestos).

Este enfoque presenta varios problemas:

• Los alquileres suben más que los salarios, luego cabe preguntarse hasta qué punto es la subida resultado de la recuperación y de la creación de empleo. Máxime cuando son precisamente los trabajadores los que no pueden pagar su alquiler.
• Es verdad que la oferta no se ha acompasado con la demanda, pero resulta cuanto menos paradójico porque hay más de 3,5 millones de viviendas vacías en España. 

Los factores políticos

Otros ven el problema como una relación de poder desigual.

Las SOCIMI (sobre las que hablamos en el blog recientemente), los fondos buitre, los fondos de inversión,... han encontrado en el mercado inmobiliario una oportunidad financiera altamente rentable, en comparación con los bajos tipos de interés que tenemos hoy.

En la misma línea actuarían los pisos turísticos: es más rentable alquiler un fin de semana a unos turistas que un mes completo a un trabajador.

Los partidarios de esta tesis, que consideran que la vivienda es un derecho y no un medio para especular, denuncian cambios legales que han desequilibrado la balanza claramente a favor de los grandes capitales. Algunos de estos cambios son:

•  La reducción de los contratos de arrendamiento de cinco a tres años. El plazo se acortó y a los tres años se subía mucho el alquiler y el inquilino se tenía que ir.
• Ya no se actualiza conforme al IPC, sino que las partes negocian, pero recordemos que no están en igualdad de condiciones.
• Se eliminó el derecho de tanteo del inquilino, por el que en caso de venta de la vivienda, tenía preferencia, lo cual era un claro impedimento para los fondos de inversión.

Lo más llamativo es que estos cambios se han ido produciendo conforme cada vez se le daban más facilidades a las SOCIMI. Es por tanto un claro traspaso de poder hacia estas.

No obstante esta visión también presenta deficiencias:

• Se calcula que las SOCIMI tienen una cuota de mercado del 2%, luego no está claro que con tan poco poder de mercado sean capaces de subir tanto los precios en todo el mercado.
• Los pisos turísticos pueden ser un problema grave en ciudades como Madrid o Barcelona, sin embargo, los precios de los alquileres están subiendo en todo el país.

 

Conclusión

En economía nunca hay que buscar una única causa. Ambas tesis llevan razón y todos los factores que hemos explicado han contribuido: más demanda, cambios legales, las SOCIMI,... Lo interesante sería poder ponderar qué factor ha tenido más peso. El problema es que no tenemos datos suficientes.

En la próxima entrada comentaré algunas soluciones para frenar las subidas de los alquileres. ¡Os espero!

Fuentes:

http://www.cadtm.org/Leyes-que-inflan-la-burbuja-del

http://economistadecabecera.es/alquiler-grandes-ciudades-airbnb/

https://www.youtube.com/watch?v=ul3r4fbrgW8

http://cadenaser.com/ser/2018/03/24/economia/1521887689_350522.html

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-04-23/alquiler-precios-madrid-barcelona-turismo-alquiler-vacacional_1369744/

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/02/23/745450-por-que-suben-los-alquileres-una-pista-no-tiene-nada-que-ver-con-los-pisos

https://www.elespanol.com/opinion/columnas/20180915/alquileres-no-bajan-poniendo-barreras/338096191_13.amp.html?__twitter_impression=true

https://www.elboletin.com/noticia/158941/nacional/el-alquiler-sube-diez-veces-mas-que-los-sueldos-en-las-grandes-provincias-espanolas.html

https://www.libremercado.com/2018-09-11/iglesias-culpa-a-las-socimis-de-la-burbuja-del-alquiler-pese-a-que-solo-poseen-el-3-1276624692/

https://www.eldiario.es/economia/alquileres-burbuja-inmobiliaria-generada-politicamente_0_762574923.html