¿Burbuja del alquiler? Soluciones (II)

En la última entrada hablamos de por qué se habían disparado los alquileres en España. Ahora toca lo más importe, ¡las soluciones!

Lo primero que necesitamos son datos. Ya comenté que actualmente las administraciones públicas no los tienen, sino que se basan en informes privados y en indicadores más o menos útiles cómo lo rápido que un anunciante encuentra un inquilino. Esto no lo digo yo, sino que lo ha reconocido el Ministerio de Fomento. Para poder elaborar buenas políticas públicas, es fundamental que contemos con estadísticas que nos permitar saber cuáles de los factores que comentamos en la entrada anterior (SOCIMI, pisos turísticos, mayor demanda,...) son los que están causando realmente el problema.

Al igual que con las causas, con las soluciones tampoco hay consenso. Unos piensan que se necesitan incentivos que actúen como refuerzo positivo. En concreto, estaríamos hablando de ayudas fiscales y dar seguridad jurídica para que salgan al mercado las 3,5 millones de viviendas vacías. Otros discrepan con esta idea. Creen que las ayudas fiscales (como las ayudas a los jóvenes que contiene el Plan de Vivienda que ha aprobado el Gobierno) lo que hacen es que sigan subiendo los precios y que los propietarios se beneficien aún más. En su lugar, creen que la fiscalidad debe ser de gravamen, por ejemplo con un impuesto sobre las viviendas vacías.

El problema parece lo suficientemente grave como para que las administraciones públicas intervengan en el mercado, que no es lo mismo que intervenir el mercado. "No hay que destruir el mercado, sino modularlo" (El País). El abanico de opciones es amplio:

• Revertir los cambios legales de la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano), para que los contratos vuelvan a ser de cinco años, lo que da mayor protección al inquilino.
• Ampliar el parque público de vivienda, incluso obligando a los promotores a destinar una parte del proyecto a vivienda social. También recordemos que tenemos un banco malo (Sareb), financiado con el dinero de todos los españoles, tiene muchísima vivienda vacía que si hubiera voluntad política podría usarse. ¿Pero entonces cómo pagamos la deuda que tiene el banco malo? Y en ese caso, ¿nos importa más la gente sin vivienda o la deuda? Al menos, es importe que el pequeño parque público de vivienda no disminuya. En esta línea hay que celebrar que Andalucía ha prohibido que los fondos buitre puedan quedarse con vivienda pública (como hizo Ana Botella en Madrid) y Pedro Sánchez ha anunciado que pretende hacer lo mismo a nivel nacional.
• La opción más extrema (aunque no por ello hay que descartarla) sería regular los precios, bien sea limitando la subida de los alquileres (ej: no se puede subir más de un 5% o creando un índice de referencia como ya hacen en Alemania, Austria, Dinamarca, Holanda,... Este índice podría ser obligatorio para acogerse a ayudas fiscales) o poniendo precios máximos. Viçenc Navarro afirmaba en este artículo que en Nueva York más del 50% de los alquileres son regulados. Irene Sabaté, del Sindicat de Llogaters, plantea que igual que los precios de los medicamentos están regulados se podría hacer lo mismo con la vivienda, que es un derecho.

El Estado puede:

✅ Regular los precios del alquiler, como Dinamarca o Suecia
✅ Multar a los buitres que mantengan casas vacías
✅ Eliminar sus privilegios fiscales

Coste? CERO EUROS.

En lugar de eso, leemos que estudia dar MÁS dinero a los buitres. https://t.co/rMcGEsiRzn

— Jaime Palomera (@JaimePalomera) 3 de septiembre de 2018

Una opción siempre interesante es ver qué hace el resto de los países. Un buen ejemplo es Alemania, a la que tanto nos gusta imitar. El país afronta una verdadera burbuja del alquiler, reconocida por las autoridades, que además la achacan a un problema de relaciones de poder, no a una cuestión de oferta y demanda. Algunas de las medidas que ha tomado Alemania son por ejemplo que no se pueda aumentar la cuota del alquiler más del 10% y que el nuevo inquilino tenga derecho a conocer cuánto pagaba el inquilino anterior.

1/ BOOOOM. El gobierno alemán aprueba nuevas medidas para aumentar el control de precios del alquiler que creó en 2015. https://t.co/WzmwLXurC1 pic.twitter.com/ThUZStbfQu

— Jaime Palomera (@JaimePalomera) 7 de septiembre de 2018

Por supuesto tampoco falta quien advierte de que los intentos de regular los precios tanto en Berlín como en París han fracasado, y que no hay que intervenir tanto el mercado. Los partidarios de la medida argumentan que era porque la legislación era demasiado laxa. Por eso ahora Alemania ha endurecido su normativa.

En la entrega anterior ya relativizamos el impacto de los pisos turísticos en la subida de los precios, aunque parte de culpa evidentemente tienen. Para regularlos también hay una gama de opciones: prohibirlos totalmente (como en Palma), obligación de inscribirse en un registro, limitar el número de días de la estancia, una especie de tasa turística para compensar las molestias, subirles la cuota de la comunidad para compensar a los vecinos, que todo el bloque tenga que dedicarse a este tipo de alquiler para que no haya vecinos molestos,...

Precisamente hoy martes llega al Congreso la propuesta de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) que incluye medidas como la dación en pago retroactiva, ampliar los contratos de alquiler a cinco años, moratoria sobre los desahucios, ampliar el parque de vivienda pública, garantizar los suministros de agua, luz y gas,... Previsiblemente saldrá adelante, pero quién sabe...

Conclusión

Primero: recoger datos y elaborar estadísticas fiables y objetivas.
Segundo: valorar cuáles de las medidas que he comentado serían más efectivas.
Tercero: decidir políticamente. Como hemos visto, hay una amplia gama de opciones. A partir de un primer análisis más técnico, serán los políticos, como representantes de la sociedad, quienes decidan si prefieren dar ayudas a los inquilinos o castigar a los propietarios. 

¿Cuál es la mejor medida? Depende.

Fuentes:

http://cadenaser.com/ser/2018/03/24/economia/1521887689_350522.html

https://www.elblogsalmon.com/sectores/medidas-para-frenar-las-subidas-de-los-alquileres

https://www.20minutos.es/noticia/3395850/0/como-pinchar-burbuja-alquiler/

https://www.elsaltodiario.com/alquiler/leyes-lau-socimi-sareb-inflan-burbuja

https://www.elboletin.com/noticia/162182/nacional/la-burbuja-del-alquiler-esta-redirigida-por-fondos-y-bancos.html 

https://elpais.com/elpais/2018/04/15/opinion/1523807441_253888.html

https://www.elboletin.com/noticia/167044/economia/alemania-trata-de-frenar-la-burbuja-del-alquiler-con-nuevas-medidas-de-control-de-precios.html

https://twitter.com/SindicatLloguer/status/1036196612702449665
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/04/27/midinero/1524848335_403227.html
http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/9236441/06/18/Desgravacion-fiscal-para-inquilinos-y-ayudas-para-reformas-propuestas-para-frenar-la-subida-de-precios-de-los-alquileres.html/status/1036196612702449665

https://twitter.com/SindicatLloguer/status/